2017 júliusában nyitottam két lakástakarékpénztárat 20 – 20 ezer forinttal.
Ekkoriban még 30 százalék állami támogatást ígért a konstrukció az éves befizetések után. Azt gondoltam ez majd hozzásegít az ingatlan bérbeadási birodalmam kiépítésében, kihasználva a passzív bevétel minden előnyét.
De azóta sok minden változott.
Egyrészt rájöttem, hogy akármennyire is szeretem a Monopolyban építgetni a kis műanyag hoteleket és barátaim gyűlölködő pillantásai között begyűjteni a kamu forint 10 ezreseket, a valóságban ez sokkal melósabb. És kicsit sem passzív.
2 órás gyorstalpaló tréning, ahol megtanulod magad kezelni a pénzed
- Vagyonépítés – megtakarítás automatizálása és pénzügyi célokra való felkészülés (gyerek, nyugdíj)
- Befektetés – megtanulod, hogy miként védd meg a pénzed az inflációval szemben (állampapír, ETF stb.)
- Pénzügyi alapok– megtudsz mindent, ami ahhoz kell, hogy JÓL kezeld a pénzed
Másrészt változott a környezet. Az elmúlt 10 évben az ingatlanok fájdalmasan drágák lettek. Nem is csoda, hiszen a hitelek olcsók voltak, dübörgött a gazdaság, illetve atyáskodó vezetőink se voltak restek hozzávágni bárkihez pár tíz millió ingyen pénzt vagy hitelt lakáscélra, ha hajlandó volt vállalni 2-3 gyereket és egy kis röghözkötést. Az eredmény sose látott ingatlanár emelkedés, amely rontja bárki jövőbeli megtérülését, aki ma ilyen befektetésben gondolkodik.
Az elmúlt 1 évben ráadásul az infláció és ezáltal a garantált hozamok is az egekbe repültek ezzel még izgalmasabbá téve a mostani helyzetet.
Tehát osztottam, szoroztam és rájöttem, hogy most kaptam egy kiszállási lehetőséget.

És ezzel éltem is.
Még úgy is, hogy elbuktam az eddig felhalmozott 30 százalékos támogatást.
Megmutatom, hogy hogyan jutottam erre a következtetésre és, hogy miért érdemes neked is felülvizsgálni hasonló pénzügyi termékeid.
De kezdjük a legelején.
Mit ígért a lakástakarékpénztár és mi a baj vele
A 4 évvel ezelőtti klasszikus lakástakarék megtakarítások nagyon vonzók voltak, ugyanis az éves befizetések után 30 százalékot még hozzáadott az állam. Ez azt jelenti, hogy a havi maximum 20 ezer forintos befizetés után minden évben kaphatunk 72 ezer forintot.
Ezért cserébe vállalni kellett, hogy csak lakáscélra (ingatlan vásárlás, felújítás vagy lakáshitel törlesztés) használjuk fel az így megtakarított összeget.
A 30 százalék elméletben jól hangzik, a gyakorlatban már akkor is lehetett tudni, hogy csak akkor éri meg igazán, ha 4-5 évig tartjuk.
Ugyanis, ha 30 százalékot lefordítjuk kamatos kamatra, akkor 4 év alatt ~10 százalék hozamot jelent, míg 10 éves tartás mellett csupán ~4 százalékot /ez lehet több is kevesebb is, attól függően milyen költsége és betéti kamata van az LTP-nek/.
Csak összehasonlításképp, a 2022-es infláció 14,5 százalék volt…
Így azok, akik a megszűnés előtti években indítottak LTP-t, hozzám hasonlóan választás elé kerültek.
Vagy elhasználjuk lakáscélra és realizáljuk a korrektnek mondható 10 százalék körüli hozamot vagy folytatjuk a befizetést, amivel az átlag hozamot szépen folyamatosan lecsökkentjük, amíg el nem éri az 4 százalékot 10. év végére.
Az ingatlanok drágák, így nálam a vásárlás szóba se jöhetett, felújításra elkölteni pedig a legtöbbször nem éri meg, mert így elesek az extra kedvezményektől, amit olyan környezettudatos építőipari szakemberektől kapok, akik a papírmentesség jegyében hajlandók kevesebbért is megcsinálni egy-egy munkát.
A 10 éves lejáratig fizetni pedig nem éri meg, mert jelen infláció mellett a mai 1 millió forint jövőre már csak 900 ezret fog érni.
A kilátások nem jók, ezért kreatívnak kell lenni. Alkossunk egy harmadik opciót.
Használjuk ki az állampapír magas hozamait
Ha nem tudod most vagy az elkövetkezendő években felhasználni az LTP-t, akkor nagy valószínűséggel tartani fogod 10 évig.
Ez alatt az idő alatt egy 20 000 forintos befizetés mellett, 720 ezer forintot kapsz állami támogatásként.
A kérdés tehát az, hogy van-e olyan értékpapír, amely a fennmaradó években szinte biztosan megtudja termelni neked ezt a 720 ezer forintot?
A rekord magas magyar infláció ebben az esetben kapóra jön, ugyanis emiatt a legtöbb állampapírban 13 – 16 százalékot kaphatunk az elkövetkező években.
Így az állampapír magas hozamai simán 3-4-5 év alatt kitermelhetik ugyanezt a 720 ezer forintot, azzal a kellemes mellékhatással, hogy bármire költhető jó magyar forintban kapod meg.
Tényleg ki tudja termelni ezt? Számoljunk…
Nézzük az én esetemet.
64 hónapnyi befizetésem volt, ami azt jelenti, hogy egy 20 ezer forintos szerződésben 1 280 000 forint tőke gyűlt össze. Felmondás esetén ezt az összeget kapom meg. Ezt tudom befektetni a fennmaradó 56 hónapra.
Emellett még az 56 hónap alatt is lesz befizetésem, mert a 20 ezreket már nem LTP-be fizetem, hanem állampapírba, tehát lesz még 1 120 000 forint befizetés, ami szintén kamatozni fog. Itt lesz szükség önuralomra, hogy ez tényleg megtörténjen.
Úgy látom, hogy jelenleg a PMÁP fizeti a legnagyobb kamatot és feltételezem, hogy a jövőben is hasonlóan lesz, ezért azt hasonlítottam össze, hogy a fenti összegeket PMÁP-ba fektetve reálisan elérhető-e a 720 000 forintos nyereség.
Idén biztosan tudom, hogy 16 százalékot kapok és jövőre is nagy valószínűséggel kétszámjegyű lesz az infláció. A maradék évekre tippeltem, ezért itt tudatosan nagyon alábecsültem, így a következő inflációval és kamatokkal számoltam.

Szerintem nagyon is optimista voltam az infláció alakulásával kapcsolatosan, de inkább csalódjak kellemesen, mint kellemetlenül.
Ha megnézem, hogy mennyit kapok LTP-vel és mennyit PMÁP-ban az 56 hónap után 2027-ben, akkor LTP-ben ~3 120 000 forintot (2 400 000 befizetés + 720 000 állami támogatás), míg PMÁP esetén 3 323 000 forint jött ki a fenti inflációval.

Igazából a számítás szerint még többet is kapok. Miközben nincsenek kötöttségek, mert a pénzt arra használom, amire csak szeretném.
Számomra a döntés egyértelmű volt. Megszüntettem.
Akkor is megszüntettem volna, ha kicsit kevesebbet kapok a végén, mert így legalább nem ingatlancélra használhatom csak.
Minden eset egyedi
A fent leírtakat gondolatébresztőnek szántam és semmiképp sem helyettesíti azt, hogy saját magad átgondold és kiszámold ezeket mielőtt bármilyen döntést hozol /ha nem akarod magad, akkor kérj segítséget, célszerű függetlent/.
Ha a régi még 30 százalékos állami támogatást fizető LTP-éknél ez jön ki, akkor az új állami támogatástól mentes konstrukciókra ez hatványozottan igaz. A legtöbb ilyennél nagyon alacsony a hozam, ha kamatos kamattal számoljuk.
Kihasználva egy-egy ilyen pénzügyi terméket, lehet abban az illúzióban éled az életed, hogy tettél a jövődért, pedig a valóságban majdnem ugyanúgy égeted a pénzed értékét, mintha csak egy bankszámlán tartanád.
És itt nem csak LTP-kre gondolok. Lehet bármilyen megtakarítási termék, ami nyugdíjcélra vagy gyermekednek kötöttél.
Itt az ideje felülvizsgálni ezeket.
8 Responses
Dániel! A pénzügyi tudásod további fejlesztéséhez:
1. Durva, ha a szürkegazdaság „papírmentes” áraival értékelsz egy befektetést.
2. Az elmúlt 5 év átlagos inflációját meghaladta a hozama.
3. Az LTP-hez tartozó hitelkamat most fele-harmada a piacinak. Most kell felvenni ezt a hitelt!
4. 50 éves tapasztalat, hogy a városi lakásárak 10 évente triplázódnak. Az LTP jó önerőnek, s a mai magas banki kamatok mellett is bármilyen lakáshitel mellett 10 év távlatában a legjobb befektetés.
5. Ha a befektetőknek megéri, akkor nekem saját célra is megéri.
6. Ha az átlagember havonta rendszeresen nem tesz félre, elfolyik a pénze és semmi sem marad. Ez egy megtakarítási program, kedvező hitel lehetőséggel. Ez a legnagyobb haszna!
(közgazdász 30+ év pénzügyi-banki tapasztalattal)
Kedves János!
1. Sajnos ma még ez a valóság, éppen ezért ezt is figyelembe kell venni. Ez nem jelenti azt, hogy mindig minden esetben így van, de azért ez is tényező.
2. Ebben igazad van és, ha figyelmesen elolvasod a cikkemet, akkor ez benne van. Ha most használnám fel, akkor jól járnék vele. De az én esetemben ez nem alternatíva és nem vehetjük figyelmen kívül a következő 4-5 évet, ami ezt a hozamot láthatóan elrontja.
3. Ez is igaz, de ennek van korlátja. Egy LTP megtakarítás és hitel együtt max egy önerőt tesz ki manapság. A maradékot piaci hitelből kell felvenni.
4. „Tapasztalat” Kérlek tényeket, adatokat mutass, amikor ilyen kijelentéseket teszel. Biztos lehet ilyen grafikont találni, ahogy én is ugyanígy össze tudok ugyanazon a grafikonon kötni két olyan pontot, ami az ellenkezőjét bizonyítja. Egyébként nem azt mondom, hogy az ingatlan rossz befektetés. Csak szerintem nem a legjobb és vannak egyéb faktorai is ami, miatt nem szimpatikus.
5. Ha te úgy érzed megéri, akkor tégy így. Ez az én esetem és, ahogy a cikk végén is írtam „Minden eset egyedi” és ez a cikk gondolatébresztőnek született. Mások vagyunk, máshogy gondolkodunk. Fogadd el, ahogy én is elfogadom, hogy ezzel nem értesz egyet. Ne akarjuk egymást meggyőzni 🙂
6. Abban egyetértek, hogy megtakarításra ösztönöz, ami már önmagában is egy hatalmas érték. De vannak más alternatívák, amelyek lehet, hogy jobbak. Ezzel a bloggal meg valahol az is a célom, hogyha már valaki eljut oda, hogy elkezdjen megtakarítani és befektetni, akkor segítsek megmutatni, hogy mikor jó egy pénzügyi termék és, mikor lehet érdemes másban gondolkodni. Ahogy írtam 4 évre jó volt az LTP. Efölött már vannak jobb megoldások.
János! Szerintem inkább lehetsz LTP-s ügynök, mint közgazdász. Ne haragudj, de ezt jött ki végeredménynek. 🙂
Szia! Ez így Oké! De arról nem írtál egy szót se, hogy a Fundamenta (és az OTPs) LTP-hez lejárat után kapcsolódik egy kedvezményes hitelfelvétel lehetősége is, ami már a megkötés pillanatában amikor a béka feneke alatt voltak a kamatok is jónak számított! Pláne most! Ez az un. szerződéses összeg, amit rögzítettünk tehát ha meglesz lejáratkor a lakáscélú felhasználás, akkor röhögve megéri majd azt felvenni. 2 év múlva lejár nekem 3 LTP-m, és ekkorra tervezzük a költözést is, így a felhasználással nem lesz gond…
Szia! Igen, mivel a saját esetemet mutattam be és az elején írtam, hogy az ingatlan vásárlás már nem játszik nálam, ezért nem is számoltam ezzel.
Valóban ezzel nagyon jó kamaton lehet lakáshitelt felvenni, egyetlen hátránya, hogy a felvehető összeg limitálva van és a mostani elszállt ingatlan árak mellett a legtöbb esetben még ez sem elég és muszáj piaci hitelt is felvenni. Kivéve, ha több LTP-t is tudtál nyitni, mint a te esetedben. 3 LTP-vel már lehet piaci hitel nélkül is meg lehet oldani.
Egyébként nem is az volt a cikk üzenete, hogy az LTP minden helyzetben egy rossz pénzügyi termék, hanem inkább az, hogy vizsgáljuk meg, hogy a korábban kitűzött céljaink még fennállnak-e és a megváltozott környezetben még mindig el tud-e juttatni oda ez a termék. Nekem az jött ki, hogy a céljaim is változtak és emiatt már a termék sem jó, miközben van egy alternatív lehetőség, ami a korábbi döntésemet javítani tudja. Ha te kiszámoltad és tényszerűen látod, hogy ezzel jól jársz, akkor tökjól csinálod 🙂
Szerintem nagyon jó cikk, azoknak tud segíteni, akik benne vannak a mókuskerékben, csak fizetik tovább megszokásból és nem gondolják át, hogy az ingatlan árrobbanás miatt már nem biztos, hogy meg tudják valósítani az ingatlannal kapcsolatos céljukat. Ami korábban elég lett volna egy önrészre, az ma már semmire nem elég.
A magas kamatok miatt pedig érdemes lehet kiváltani (likviden, kockázatmentesen két év alatt kitermeli a 30%-t).
János: Az ingatlan árak sem mindig mennek felfelé, aki 2006-2007-ben vásárolt, annak pl. nem triplázódott 2016-2017-re.
Az meg egy másik kérdés, hogy forintban triplázódik, akkor csak a nominális emelkedésről beszélünk, reálértéken az már közel sem biztos, hogy annyit jelent. 10 évvel ezelőtt 100-200 ezer forintért már a legjobb mobilokat megkaptad, 3 mft volt egy suzuki. Vesd össze a mai árakkal.
A másik amit látni kell, hogy a hitelezés szűkülése mindig a kereslet csökkenését okozza az ingatlanpiacon, így könnyen át tud fordulni kínálati piaccá (már most az), amikor évekig stagnálhatnak, sőt csökkenhetnek is az árak. Persze a csökkenés mindig lassabb és kisebb mértékű, mint az emelkedés.
Plusz még egy: az ingatlanbefektetés kínálati piacon nagyon nem likvid, csak árengedménnyel tudsz gyorsabban megszabadulni tőle.
Nekem nagyon jókor jön ez a cikk!!! -a napokban zárult le a BÉKÉLTETŐ TÁRGYALÁS az OTP LTP-vel,mert jól átbasztak,anyagi kárt szenvedtem és még a pofámba is röhögnek a tárgyalást követően. Nem térítik meg a kárt amit okoztak hiába rúgkapálok. Akkor most eldönthetem,hogy üzletelek még trógerekkel vagy sem!!!+! Most mennem kell dolgozni,de jelentkezem.
Megérkeztem! -kimaradt a kamat az LTP oszlopnál. Nem sok,de azért az is van 3% és évek távlatából sok tízezerre rúg. Kifutáskor viszont sok százezerre rúg a költség míg hozzá jutsz a pénzhez. Házrész vételnél a teljesség igény nélkül: 1.; értékbecslési díj 2.; ügyvédi munkadíj 3.; energia tanúsítvány 4.;Tulajdonlap kikérés 5.; folyósítási jutalék 6;OTP-t ismerve kitalálnak még valamit,hogy jobban lehúzzanak 7.;állam bácsi is kitalálhat valamit….stb.